市场平稳向好 去库存步伐加快 ——2016年萍乡市房地产市场运行情况分析

2016年，萍乡市政府审议通过了《萍乡市房地产业降成本去库存暂行办法》和《萍乡市申领发放购房补贴实施细则》，出台了一系列促进房地产业健康平稳发展的政策，促进了房地产市场稳定向好，开发投资保持稳定增长，商品房销售增幅上扬，去库存步伐加快，但库存的结构性问题和区域不平衡等问题值得进一步关注。

一、房地产行业运行情况

（一）房地产开发投资适度增长，投资方向多元化　　

2016年，萍乡房地产开发投资48.5亿元，同比增长6.7%，分别比全省和全国的增速低9.8和0.2个百分点。其中，住宅投资27.4亿元，下降15.1%，占全部投资的56.5%；商业营业用房投资17.5亿元，增长59.2%，占全部投资的36.0%。

近几年萍乡房地产企业投资方向逐渐多元化，2016年润达国际、翡翠城和法莱德等较大型商业综合体建成并投入使用，麓林湖作为首例大型养老地产项目也已投入运营，另有武功山商业街和西海温泉小区等旅游地产项目也都已竣工。

（二）商品房销售市场较为活跃，销售量创新高　

2016年，全市商品房销售面积增幅一直在20%-40%的快速区间运行，商品房销售额除年初出现一次负增长之外也都与销售面积相对应保持了较快的增长速度，总体上商品房交易较为活跃。全年商品房销售面积131.7万平方米，比上年增长41.7%，商品房销售额64.3亿元，比上年增长48.4%（详见下图），销售面积绝对量创近十年来的历史新高。

从销售类型来看，改善型需求为主的中大户型对全市商品房销售的拉动作用明显。全年商品住宅销售121.9万平方米，增长53.0%，占全部商品房销售面积的92.6%。其中，90-144平方米和144平方米以上户型销售面积分别增长31.2%和162.1%，合计占全部住宅销售面积高达83.6%。

从销售均价来看，2016年全市商品房单位面积销售额为4887元/平方米，比上年增长0.9%，分别低于全省和全国平均增速5.6和9.2个百分点。

（三）去库存政策取得实效，去化周期大大缩短

2016年，去库存是房地产市场调控的主旋律。2016年5月市政府出台房地产业降成本去库存10条办法并制定了萍乡市申领发放购房补贴实施细则，随着合理控制商品房开发土地供应量、严厉打击违法用地和违法建设行为、保障性安居工程货币化安置、进一步盘活住房公积金存量、建立房地产企业资质免检制度等措施效果持续释放，全市商品房去库存取得初步成效。截止到2016年12月末，全市申请购房补贴的户数为7274户，申请面积80.9万平方米，申请补贴金额1.2亿元。全市商品房累计库存108.0万平方米，去化周期7.1个月，比2015年末缩短10.4个月；其中住宅72.8万平方米，去化周期5.3个月，比2015年末缩短12.8个月，高效完成了既定目标。

（四）企业资金到位总体良好，自筹资金唱主角

2016年，受销售市场活跃等因素影响，萍乡房地产开发企业本年到位资金88.1亿元，增长23.5%。从资金来源看，企业股东投入资金、自有资金和个人按揭贷款增长较快，企业股东投入资金24.2亿元，增长360.4%，自有资金13.2亿元，增长21.5%，个人按揭贷款 10.7亿元，增长12.7%。三者占本年到位资金的比重达到54.6%。

二、萍乡房地产市场需关注的问题

萍乡房地产行业在保持平稳运行的同时，也存在一些问题需引起关注：去库存取得初步成效，但库存结构性问题应引起重视，同时如何提高房地产行业发展水平也值得关注。

（一）库存结构性问题仍然存在

一是地区之间去库存不平衡。全市三县两区中，有两个县的待售面积仍较大，去化周期超过了12个月，有一个县的去化周期甚至长达17.8个月。二是非住宅类商品房去库存压力大。截止到2016年12月末，全市非住宅待售面积21.6万平方米，去化周期长达26.5个月。非住宅用房长期待售，会减慢企业资金回笼速度，影响房地产市场稳定发展。

（二）房地产行业发展水平亟待提升

目前房地产行业发展水平仍不高。表现在房地产项目总体档次不高，住宅小区规划建设、物业管理都跟不上需求步伐；部分商业地产布局缺乏科学性，功能同质重复；有的房地产企业市场研判能力和抗风险能力弱，运行困难，甚至有的资金链断裂，无法正常运转而出现群体性事件。

三、促进房地产健康发展的建议

（一）多措并举刺激消费

一是要积极研究已有的政策效果，为下一步研究制定新的政策积极制定方案；二是除了因城施策，还要分项目施策，优质优价，优惠政策向优质楼盘倾斜，激励企业打造精品楼盘，鼓励消费者提高消费等级；三是要灵活利用旧城改造、新型城镇化、二孩人口政策等进一步刺激改善型购房需求，引导农民工和农民企业家返回县城置业，消化县城库存；四是要规范市场秩序，优化房地产市场竞争环境，实行城建、规划、供水、供电等多部门联动，打击和取缔小产权房。

（二）积极引导企业创新

一是引导企业转变经营策略，创新商业模式去库存。要完善房地产租赁市场，鼓励房地产企业与中介服务机构联合开展多种经营，利用房地产库存发展“互联网+”租房业务，通过租售并举的方式去库存。在专业中介机构的策划和营销下，可以吸引一二线城市的购房者发展以养生、养老、休闲、旅游、娱乐为主题的异地二居所需求；

二是引导企业转变销售思路，以“刮骨疗伤”的勇气以价换量去库存。要引导企业调低利润预期，适当降低房价，减少长期销售计划所承担的资金成本，提高加速资金回笼的时间收益，平衡房价下调带来的利润损失，同时，相关部门要全面清理房地产开发经营过程中的各种不合理收费，为企业降低房价提供条件。

（三）切实防范金融风险

一是拓宽房地产企业融资渠道，要形成银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道并存的模式，支持金融机构和大型房企合作，积极发展房地产投资信托基金，加快促进房地产证券化，帮助企业调整资产的期限结构，提高企业抗风险能力；二是要完善房地产金融的法律环境和制度环境，建立全方位的房地产金融监管体系；三是要严格执行房地产项目审批和预售许可制度，加强对房地产企业资金周转情况的动态化监测，避免出现烂尾楼和群体性事件。