上市房企点评之十四：万科，万亿目标近在眼前

丁祖昱评楼市，独家原创点评。如果销售规模每三年翻一番，那么六年后，万科将成为地产行业首家万亿公司，我相信万科能实现这个目标。

从2015年年报来看，万科表现出色，几乎没有下降的指标。尤其是在销售方面，万科的市场占有率已经达到3%，在我看来，万科的目标应当是向10%跃进。

1、土地投资力度明显增加。万科2015年新增土地储备建筑面积达2201万平方米，同比上涨高达167.2%，项目数量更是翻番，共拿下105个项目。

2、收入及利润规模上升。万科2015年结转营收1955.5亿元，同比增加33.6%，毛利、净利的增幅也均在30%以上；由于小股操盘项目占一定比例，因此股东应占净利润上涨幅度为15.1%。

3、资产及负债规模小幅上升。随着规模扩大，万科的总资产、总权益均有20%左右上升；总有息负债同比增加6.6%，净负债率则从23.8%上升至31.6%；总体而言，万科的财务十分稳健，净负债率在房企中处于较低水平。

1、利润率基本持平。万科2015年毛利率较2014年有0.6个百分点的微降，而净利率、核心净利率和ROE小幅上升，升幅在1个百分点内。

2、费用率稳中有降。2015年，万科销售、管理和财务费用率分别为1.58%、1.81%和0.18%.万科作为千亿房企来说，全国布局已基本完成，流程也已基本完善，规模化优势将逐渐显现。

1、现金类指标率下降。万科2015年末持有现金531.8亿元，同比下降15.2%，主要是投资力度加大造成，对整体偿债能力并无影响。

2、销售增速略有放缓。主要是由于万科的销售规模基数较大，2015年金额为2614.7亿元，因此金额和面积在增速方面分别减少了6.9和5.2个百分点。

四、实现万亿规模前，四个方面有改善空间

1、开发制造还有提升空间。万科虽然是最大的，但成本不是最低的，管控能力和制造业的顶尖企业相比还是有一定差距。如格力电器(000651,股吧)的毛利率为33.29%，万科则近年均在30%以下，如果成本管控不够完善，销售很难快速提升，最大瓶颈实质上就在开发建设本身，因此在供应链管理、产品和流程标准化等各方面还有巨大提升空间。

2、组织架构应当继续调整。可以看到，万科在过去一年已经对人员架构进行了不少调整，如尝试将设计等部门外包等，因此尽管员工总人数上升了4.1%至42995人，但房地产开发系统的员工人数为6388人，同比下降了10.6%。在我看来，万科还应该继续调整，拥有这么好的平台和体系的万科人员还是太多了，使用同样的人完全还能创造更大价值。此外，万科应当尽早剥离物业板块，让房地产和物业板块独立运营。

3、股权问题是个定时炸弹。如果不能在短期内解决万科的股权问题，有可能会毁掉这家优秀房企。万科的股权应当更加分散，而管理层可以施行实际第一大股东的权利，从国外经验来看，美股上市公司给管理层的双重投票权,以保持管理层对公司的控制力。在国内受到相应法律法规限制比较多，可能比较难实现，但还是应当通过金融方式解决万科这个“先天缺陷”。否则哪天再被几个大鳄看上，万科便“无宁日“，没有正常的运作环境，不管”兴风作浪“者是宝能还是华润。

4、万科2015年的拿地投入明显加强了，但小股操盘比例就相应减少了，新增地块中万科所占权益从63.7%提升至71.8%。我认为，万科应该拿地+小股操盘两条腿走路，和更多房企合作，把“万科制造“的标签贴到更多项目中去，就像中国制造业经过洗牌后，可能只留下几家龙头，而地产行业的品牌还是太多。

万科应该加快在主流市场的规模扩张速度，继续提高市场占有率。如果销售规模每三年翻一番，那么六年后，万科将成为地产行业首家万亿公司，我相信万科能实现这个目标。